Saiba a diferença entre avaliação de bens imóveis urbanos e rurais

A avaliação de bens imóveis é uma área com excelentes oportunidades. Além dos tribunais — que mantém seus bancos de peritos —, as instituições financeiras e de crédito habitacional demandam pessoas com essa expertise em inúmeras operações.

No entanto, existem diferenças importantes entre as análises em propriedades urbanas e rurais. Logo, quem deseja participar desse mercado e obter ganhos profissionais relevantes precisa ficar atento às peculiaridades de cada processo, a fim de elaborar laudos adequados.

Neste artigo, entrevistamos a coordenadora da pós-graduação em Avaliação Pericial de Bens Patrimoniais, Asmaa AbduAllah Hendawy, para buscar informações relevantes sobre as principais diferenças entre as avaliações de bens imóveis urbanos e rurais. Continue lendo!

O perfil do profissional de perícias

A perícia comumente está ligada a dois tipos de atividade. Por um lado, é utilizada para determinar a veracidade de alegações ou esclarecer questões controversas; por outro, para estimar o valor e descrever as características de uma coisa. Não à toa, seu uso como prova é uma necessidade frequente nos processos judiciais.

Nesse sentido, o perito é caracterizado como alguém de grande expertise, conhecimento e técnica em uma área. A peritia — que, em latim, significa “conhecimento adquirido pela experiência” (MACHADO, 2012, p. 1722) — é missão dada a profissionais com habilidade, destreza e maestria sobre o objeto de apreciação.

Não por acaso, o perfil da área é o de alguém que estudou profundamente as matérias utilizadas para elaborar um laudo. Na avaliação de bens imóveis, por exemplo, é necessário atribuir valor venal e comercial a diversas propriedades, e quem atua sem a competência para isso pode gerar danos indenizáveis às partes.

A consequência disso é uma grande necessidade de qualificação profissional. Conforme esclarece a professora Asmaa AbduAllah Hendawy, essa é uma atividade que:

Requer a construção do valor a partir da aplicação de métodos e técnicas que possam fundamentar o valor atribuído ao patrimônio avaliado. E, se o avaliador não é detentor desse conhecimento especializado, ele não terá base para fundamentar absolutamente nada sobre o valor de um bem.

Diferença entre avaliação de bens imóveis rurais e urbanos 

Embora existam pontos em comum, as características das propriedades urbanas e rurais tornam as perícias diferentes na prática. A lista de características é bastante ampla, mas podemos apontar alguns destaques.

Normas técnicas

As perícias imobiliárias seguem as diretrizes da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas chamadas NBRs. Nesse caso, as avaliações de bens imóveis urbanos e rurais devem atender às publicações abaixo:

• NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;
• NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;
• NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;
• NBR 14653-4 – Empreendimentos;
• NBR 14653-5 – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
• NBR 14653-6 – Recursos naturais e ambientais;
• NBR 14653-7 – Bens de patrimônios históricos e artísticos;
• NBR 12721 – Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios. 

Sendo assim, a primeira distinção é a existência, ao lado das comuns, de normas técnicas específicas para avaliação de bens imóveis urbanos e rurais (grifadas). Nelas, encontram-se princípios, termos e critérios próprios que devem ser estudados pelo perito.

Acréscimos ao solo

Nos imóveis urbanos, o perito normalmente avaliará edificações, como casas, prédios de apartamentos, entre outros; já nas propriedades rurais, é comum a existência de outros acréscimos ao solo: plantações, currais, silos etc. Logo, é preciso entender o valor específico de cada item.

Até mesmo o piso faz diferença. Nos imóveis urbanos, o valor de uma edificação em solo natural pode ser diferente de uma em solo construído. Igualmente, o entorno da propriedade tem elementos distintos em ambas as áreas, como acesso a serviços públicos, comércio, áreas de lazer etc.

Destinação

A finalidade das propriedades urbanas e rurais podem variar bastante. Enquanto aquelas se destinam frequentemente à moradia, comércio e indústria, estas são mais usadas para produção agrícola e pecuária.

Resumidamente, há diversos detalhes que influenciam o valor venal ou comercial de um imóvel e que se alteram de acordo com a urbanidade ou ruralidade. Logo, para ser um expert, será necessário investir em uma qualificação bastante aprofundada nesse tipo de perícia.

Desafios da avaliação pericial

O principal desafio dos profissionais é ter a qualificação necessária para atuar. Isso porque, além do conhecimento das normas técnicas e das diferenças entre imóveis urbanos e rurais, há uma série de metodologias que precisam ser dominadas pelo especialista. As principais, exigidas já na NBR 14653-1, são as seguintes:

1. Método comparativo direto de dados de mercado;
2. Método involutivo;
3. Método evolutivo;
4. Método da capitalização da renda;
5. Método comparativo direto de custo;
6. Método da quantificação de custo.

Asmaa AbduAllah Hendawy, coordenadora do curso do CEJUR e especialista na área, alerta quanto aos riscos de não ser qualificado:

As pessoas que desempenham essa atividade e não buscam o conhecimento especializado, sem dúvida, correm o risco de caírem no descrédito diante dos novos profissionais qualificados e especializados nesse ramo pericial.

Por isso, é recomendável a quem já atua na área ou deseja uma mudança de carreira, buscar a profissionalização especializada. Só assim, os níveis teóricos e práticos necessários serão alcançados. 

Nesse sentido, lembre-se de que o mercado oferece oportunidades para os mais capacitados. Os segmentos públicos e privados absorvem a mão de obra existente, de modo que uma pós-graduação na área pode contribuir bastante para alavancar o reconhecimento e os ganhos profissionais.

O curso de Avaliação Pericial de Bens

A pós-graduação EAD em Avaliação Pericial de Bens é uma formação completa para quem se interessa pela área. O aluno é preparado para desempenhar com excelência as perícias e cumprir as normas técnicas, além de receber o suporte teórico para resolver situações em que os regulamentos deixam lacunas.

O curso do Centro de Estudos Jurídicos da Faculdade Unyleya contém 10 disciplinas, que são devidamente abordadas em 11 meses de qualificação. Durante 460 horas, o profissional estudará os principais métodos de avaliação patrimonial, tornando-se gabaritado para atuar em processos judiciais e extrajudiciais, imobiliárias, instituições financeiras, empresas incorporadoras etc. 

Há também módulos específicos sobre a produção dos laudos de avaliação e de vistoria, bem como do memorial descritivo e das respostas aos quesitos formulados pelas partes. Além disso, o aluno é capacitado para avaliar outras propriedades relevantes, como aeronaves, embarcações náuticas e semoventes.

Conforme explica Asmaa AbduAllah Hendawy, o curso tinha um foco mais específico:

Inicialmente a minha intenção era promover a oportunidade de qualificação dos mais de 35 (trinta e cinco) mil Oficiais de Justiça de todo Brasil, lotados na Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, para que eles possam desempenhar o papel de Avaliador de forma escorreita nos diversos processos. 

É importante destacar que, além de exercerem um papel decisivo nos rumos processuais, enquanto prova utilizada pelos juízes, as avaliações de bens urbanos e rurais pelos tribunais influenciam o mercado.

Logo, embora as perícias efetuadas pelo próprio juízo sejam bem-vindas — porque geram economia processual, dão celeridade e equiparam as forças das partes —, é muito importante que o artigo 464 do CPC seja respeitado, e o oficial de justiça realmente tenha expertise no assunto.

No entanto, atualmente, a especialização em perícia de bens também será fundamental para diversos outros profissionais, como:

• corretores de imóveis;
• engenheiros civis, florestais, agrônomos e mecânicos;
• gerentes de construtoras;
• avaliadores de bancos e de instituições habitacionais;
• arquitetos.
• administradores de empresas e contadores.

Quanto mais capacitados para determinar o valor venal e comercial de imóveis, maior será a contribuição dessas pessoas para seus respectivos negócios ou contratantes. Afinal de contas, as decisões tomadas com base nos laudos movimentam grandes volumes financeiros e são determinantes para a lucratividade das operações.

Sendo assim, agora que você já entende um pouco mais sobre a diferença entre avaliação de bens imóveis urbanos e rurais, bem como a necessidade de qualificação profissional para ser um perito, busque uma formação de excelência para crescer dentro do segmento.

Para conhecer a pós-graduação do CEJUR e saber como se inscrever, entre em contato conosco!